原標(biāo)題：工業(yè)用地違規(guī)建寫字樓 未取得預(yù)售許可證公開售賣

江蘇南京康緣科技廣場(chǎng)：工業(yè)用地開發(fā)寫字樓無(wú)證售賣

近期，江蘇康緣集團(tuán)有限責(zé)任公司在南京建鄴區(qū)開發(fā)的甲級(jí)寫字樓項(xiàng)目——康緣科技廣場(chǎng)，涉嫌在工業(yè)用地上違規(guī)建造寫字樓公開售賣。

《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)(博客,微博)》記者采訪后了解到，該項(xiàng)目位于南京市建鄴區(qū)泰山路上，毗鄰南京地鐵中勝站以及河西CBD商圈。作為南京的優(yōu)質(zhì)潛力板塊，這個(gè)區(qū)域好的住宅均價(jià)都要逼近3萬(wàn)元/平方米，而康緣科技廣場(chǎng)對(duì)外售價(jià)僅需要1.4萬(wàn)元/平方米。究其原因，與其在沒(méi)有預(yù)售許可證的情況下公然售樓不無(wú)關(guān)系。

此外，當(dāng)初超低的拿地價(jià)格也是這個(gè)對(duì)外宣傳為“甲級(jí)寫字樓”的項(xiàng)目低價(jià)售賣的保證之一。據(jù)南京市國(guó)土資源局提供的相關(guān)信息顯示，康緣科技廣場(chǎng)地塊是江蘇康緣藥業(yè)(600557,股吧)股份有限公司于2009年9月通過(guò)南京市工業(yè)用地招拍掛、以2438萬(wàn)元的底價(jià)取得，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)僅為375元/平方米。同年同月河西板塊出讓的編號(hào)為NO.2009G45的商業(yè)混合用地，樓面價(jià)則高達(dá)7488元/平方米。

對(duì)此，記者致電致函江蘇康緣集團(tuán)有限責(zé)任公司，但截至記者發(fā)稿時(shí)，未收到回復(fù)。南京市國(guó)土資源局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，原出讓時(shí)土地用途為工業(yè)用地（生產(chǎn)研發(fā)），該類用地登記名稱改為科教（科技研發(fā)）用地，按科技研發(fā)用地管理，只有在符合當(dāng)初合同約定的所有條件以及房產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的前提下，該項(xiàng)目地上所建房屋才可以分割轉(zhuǎn)讓。而南京市住建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人則明確表示，沒(méi)有取得預(yù)售許可證售樓是違規(guī)行為。

無(wú)證違規(guī)高調(diào)售賣寫字樓

近日，本報(bào)記者來(lái)到位于南京市建鄴泰山路與嘉陵江東街交匯處的康緣科技廣場(chǎng)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，項(xiàng)目外墻部分建設(shè)已經(jīng)進(jìn)入收尾階段，巨幅形象宣傳“5A標(biāo)準(zhǔn)·純寫字樓項(xiàng)目”等字眼尤為醒目。

該項(xiàng)目一位吳姓的銷售人員介紹說(shuō)，200平方米左右的辦公寫字樓在康緣科技廣場(chǎng)項(xiàng)目5~9層都有，均價(jià)為14000元/平方米?，F(xiàn)在購(gòu)房執(zhí)行的是97折優(yōu)惠。該銷售人員還表示，項(xiàng)目已經(jīng)于2014年上半年開盤，2015年三四月份會(huì)交付使用。

該項(xiàng)目在當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)媒體的宣傳資料顯示，康緣科技廣場(chǎng)目前在售寫字樓，5~11層全部推出，面積170~310平方米，整層面積1514平方米，可自由分割，折后均價(jià)為14000元/平方米。

而記者調(diào)查采訪后了解到，作為毗鄰河西CBD核心區(qū)域的潛力地塊，附近的項(xiàng)目售價(jià)都要比康緣科技廣場(chǎng)高出很多。當(dāng)?shù)匾晃徊辉妇呙姆康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這一地塊目前的樓面價(jià)每平方米破萬(wàn)的情況都稀松平常了，均價(jià)14000元/平方米買5A寫字樓，懂行的人都知道超級(jí)劃算。但是據(jù)說(shuō)，這個(gè)項(xiàng)目目前還未取得銷售許可證。

上述人士的說(shuō)法在項(xiàng)目銷售人員這里得到了印證。這位吳姓的售樓人員跟記者反復(fù)宣傳了這個(gè)區(qū)位的升值價(jià)值，以及項(xiàng)目超高的性價(jià)比。當(dāng)記者表示項(xiàng)目是否有銷售許可證時(shí)，她則表示：“沒(méi)有銷售許可證。我們的相關(guān)證件會(huì)在項(xiàng)目2018年建成之后獲得，這個(gè)會(huì)簽訂白紙黑字的合同，請(qǐng)放心?！?/p>

銷售人士向記者表示：“我們目前只有1號(hào)樓是對(duì)外賣的，5到9層是分割銷售，10到18層是整層銷售。該地塊是江蘇康緣醫(yī)藥當(dāng)初拿下來(lái)蓋辦公樓自用的，四幢樓中只有一小部分對(duì)外發(fā)售。項(xiàng)目年限有50年，比一般辦公樓多了10年，價(jià)格卻比河西普通住宅便宜一半，比同區(qū)域其他商辦樓每平方米也便宜了近萬(wàn)元。即使不是用作企業(yè)辦公，買來(lái)出租，投資回報(bào)率也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于周邊其他項(xiàng)目?！?/p>

而南京市住建委相關(guān)部門負(fù)責(zé)人則對(duì)記者表示：“新房銷售必須取得銷售許可證，無(wú)證不能賣房。對(duì)于沒(méi)有銷售許可證就違規(guī)公開售樓的行為，我們是明令禁止的?！?/p>

當(dāng)記者表示出對(duì)“現(xiàn)在買房，房產(chǎn)證、土地證卻要到2018年房屋建成之后才能拿到”的疑慮之后，該售樓員表示：“到時(shí)辦不了證，房款全退，我們白紙黑字的合同你根本不用擔(dān)心?！碑?dāng)然，以后也可以通過(guò)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式將購(gòu)買的寫字樓出售，還能省下一筆可觀的費(fèi)用。

違規(guī)交易或掉入陷阱

對(duì)于很多購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，花住宅一半的價(jià)錢就能在區(qū)位較佳的地段買到甲級(jí)寫字樓，確實(shí)是買到就賺到的好事，但殊不知這餡餅背后實(shí)則是巨大的陷阱。

一位前來(lái)看房的購(gòu)房者向記者表達(dá)了自己的疑慮：“若是房款已經(jīng)結(jié)清，但是兩證還未見到蹤影，如果兩證真的辦不下來(lái)的話，保底三四百萬(wàn)元的欠款是不是就成了一場(chǎng)空呢？”

在回復(fù)記者的采訪公函中，南京市國(guó)土資源局相關(guān)部門表示，經(jīng)查，我局于2009年9月通過(guò)公開掛牌方式將建鄴區(qū)新城科技園規(guī)四路以南、云龍山路以西地塊土地使用權(quán)出讓給江蘇康緣集團(tuán)有限責(zé)任公司等四家企業(yè)，原出讓時(shí)土地用途為工業(yè)用地（生產(chǎn)研發(fā)），該類用地登記名稱改為科教（科技研發(fā)）用地，按科技研發(fā)用地管理。

上述南京市國(guó)土資源局相關(guān)部門負(fù)責(zé)人還表示：“根據(jù)土地出讓合同約定，該地塊土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：1.該地塊所有項(xiàng)目已竣工驗(yàn)收；2.所建房產(chǎn)分割轉(zhuǎn)讓（包括出售、交換和贈(zèng)與）的建筑面積不得大于地上總建筑面積的50%，其余房產(chǎn)不得分割轉(zhuǎn)讓；3.轉(zhuǎn)讓對(duì)象必須為科技研發(fā)類型企業(yè)或機(jī)構(gòu)，該類型企業(yè)或機(jī)構(gòu)所經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目須符合南京新城科技園產(chǎn)業(yè)政策，且不得為自然人；4.新受讓方利用土地必須符合土地出讓合同約定的所有條件；5.應(yīng)征得南京新城科技園管委會(huì)的書面同意。只有在符合上述合同約定的所有條件以及房產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定的前提下，該項(xiàng)目地上所建房屋才可以分割轉(zhuǎn)讓?！?/p>

對(duì)于當(dāng)初土地競(jìng)拍為工業(yè)用地（生產(chǎn)研發(fā)）變成現(xiàn)在科研用地（科技研發(fā)）的具體原因，南京市國(guó)土資源局未給出解釋。

而對(duì)于康緣科技廣場(chǎng)高調(diào)售賣寫字樓的情況，南京新城科技園相關(guān)工作人員此前對(duì)媒體表示：“這家企業(yè)是我們園區(qū)招商引資引進(jìn)的，當(dāng)初低價(jià)賣地是讓企業(yè)拿地蓋建總部大樓的，并不是拿了地做開發(fā)銷售的。購(gòu)買這種房產(chǎn)是有風(fēng)險(xiǎn)的，作為管理方，我們不能保證買家能順利辦到兩證?！?/p>

房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)高級(jí)分析師周穎表示：“企業(yè)銷售科研用地上的部分物業(yè)，主要是為了前期回收部分投資，降低項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)；有的是為了招商引資，用物業(yè)優(yōu)惠的條件去吸引其他企業(yè)入駐。南京這種情況還是挺多的，根本原因還是政府政策導(dǎo)向的結(jié)果?！?/p>

不僅如此，周穎還表示，在低價(jià)購(gòu)得甲級(jí)寫字樓的背后可能還有著很多購(gòu)房者難以意識(shí)到的陷阱。她補(bǔ)充道：“科研用地產(chǎn)證辦理和普通的商品房存在差異，往往等到封頂或者全部建完才可以辦理兩證，科研用地性質(zhì)的購(gòu)房者必須是企業(yè)，不能是普通購(gòu)房者，購(gòu)房行為屬于企業(yè)行為，這種權(quán)益保障就會(huì)有合同法的約束，原則上購(gòu)房權(quán)益還是能夠得到保障的；但往往科研用地的銷售對(duì)象就是普通購(gòu)房者，他們不知道企業(yè)購(gòu)房行為和普通購(gòu)房行為之間的區(qū)別，不知道注冊(cè)公司購(gòu)買日后在權(quán)益變更時(shí)要繳納企業(yè)所得稅等一系列復(fù)雜的手續(xù)，這完全和商品房不同。開發(fā)商為了銷售，不會(huì)向購(gòu)房者講明這些信息，甚至?xí)[瞞購(gòu)房者，這在日后會(huì)影響購(gòu)房者。另外，科研用地在分割上存在較大的限制，日后購(gòu)房者可能拿不齊兩證，開發(fā)商隱瞞這部分信息，會(huì)對(duì)消費(fèi)行為造成損害。”

凸顯監(jiān)管漏洞

在康緣科技廣場(chǎng)的宣傳單頁(yè)上，記者看到，項(xiàng)目位于南京未來(lái)商務(wù)中心的中軸線上，坐擁河西CBD商圈，毗鄰河西大街和鳳臺(tái)南路，南到嘉陵江東街，北靠規(guī)四路，東到云龍山路，西至泰山路，10分鐘暢達(dá)南京南站，15分鐘直達(dá)新街口，30分鐘通達(dá)祿口機(jī)場(chǎng)。在南京這樣的區(qū)位，樓面價(jià)每平方米超過(guò)萬(wàn)元也是正常，為何康緣科技廣場(chǎng)的銷售均價(jià)只要14000元/平方米？記者查詢相關(guān)資料后了解到，康緣科技廣場(chǎng)地塊是江蘇康緣藥業(yè)股份有限公司于2009年9月通過(guò)南京市工業(yè)用地招拍掛以2438萬(wàn)元的底價(jià)取得，樓面地價(jià)僅為375元/平方米。同年同月河西板塊出讓的編號(hào)為NO.2009G45的商業(yè)混合用地，樓面價(jià)則高達(dá)7488元/平方米。

對(duì)此，同樣在南京從事寫字樓銷售的業(yè)內(nèi)人士表示：“當(dāng)初以低得無(wú)法再低的價(jià)格獲得土地，現(xiàn)在搖身一變，跟我們競(jìng)爭(zhēng)售賣寫字樓，可以說(shuō)完全不在一個(gè)起跑線上。如果相關(guān)部門缺乏監(jiān)管措施，只會(huì)助長(zhǎng)這樣的風(fēng)氣和亂象?！?/p>

而上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“過(guò)去很多科研項(xiàng)目是以劃撥的方式進(jìn)行供應(yīng)的，本意是為科研事業(yè)提供辦公用房和用地的。但隨著部分科研單位改制和經(jīng)營(yíng)狀況的改變，部分用地實(shí)際上處于一個(gè)閑置的狀況。這個(gè)時(shí)候此類土地如何綜合利用就成為問(wèn)題。一般來(lái)說(shuō)，從土地改革的角度看，此類土地會(huì)通過(guò)各類方式被政府收儲(chǔ)。但是，在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下，往往會(huì)擅自開發(fā)寫字樓或商品房。所謂"生米煮成熟飯"，這個(gè)時(shí)候政府部門對(duì)于此類土地變性和收儲(chǔ)的難度就加大?！?/p>

無(wú)疑，這樣一類違規(guī)做法，凸顯了監(jiān)管層面的空白?！坝绕湓谡卟幻骼实那闆r下，違規(guī)的動(dòng)機(jī)很明顯。此類公開和半公開的違規(guī)做法很多。這樣一種違規(guī)操作的做法，使得國(guó)有用地的經(jīng)濟(jì)利益流失，并影響了城市規(guī)劃以及產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的安排。甚至影響了土地制度的公平性?！眹?yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道。