近日，陽(yáng)光城集團(tuán)股份有限公司發(fā)布公告，華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司擬與本公司及其全資子公司陽(yáng)光城集團(tuán)山西有限公司、新南城房地產(chǎn)簽署設(shè)立信托計(jì)劃。該信托計(jì)劃優(yōu)先級(jí)規(guī)模預(yù)計(jì)9.5億元，劣后級(jí)規(guī)模預(yù)計(jì)7.5億元，共計(jì)17億元，為陽(yáng)光城今年以來(lái)最大規(guī)模信托融資。自此，今年陽(yáng)光城從基金、信托機(jī)構(gòu)融資已超60億元。

信托22個(gè)月融資52.6億

8月29日，陽(yáng)光城公布半年度報(bào)告顯示，截至報(bào)告披露日，除了開發(fā)貸款和流動(dòng)資金貸款等傳統(tǒng)融資模式，陽(yáng)光城目前已實(shí)施存續(xù)有效的融資計(jì)劃到賬金額共計(jì)約55.6億元。其中，信托融資25.6億元，目前僅累計(jì)償還2.35億元。加上8月6日向民生信托融的10億元和9月7日向華潤(rùn)信托新融的17億元，陽(yáng)光城從2011年11月至2013年9月共計(jì)22個(gè)月內(nèi)，通過(guò)信托方式融資共52.6億元。

自2010年新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來(lái)，A股房企融資一直處于暫停狀態(tài)，至今3年有余?！胺康禺a(chǎn)是高杠桿行業(yè)，對(duì)現(xiàn)金流要求較高。資金面的收緊，對(duì)中小房企影響較大。陽(yáng)光城把策略押在‘高周轉(zhuǎn)高成長(zhǎng)’身上。這種方式一般采用標(biāo)準(zhǔn)模式，進(jìn)行流水線般的造房，以此加快資金周轉(zhuǎn)和降低投資成本?！币晃婚L(zhǎng)期研究房地產(chǎn)行業(yè)的券商人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

另?yè)?jù)Wind統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按籌資現(xiàn)金流入計(jì)算，陽(yáng)光城上市以來(lái)累計(jì)募資約152.7億元，其中首發(fā)融資、股權(quán)再融資和發(fā)行債券融資僅占7.21%，92.79%都是以間接形式融資，共計(jì)達(dá)141.7億元。在間接融資中，又以新增長(zhǎng)期借款為主，占85.05%，其中僅2011年一年內(nèi)間接融資增加36億元，這中間很大一部分是采用2至3年期的信托融資方式。

融資成本漸高　條件苛刻

用益信托網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年11月至2013年9月期間，房地產(chǎn)信托共發(fā)布1479個(gè)產(chǎn)品，規(guī)?？傆?jì)近3775億元，平均年收益率為9.92%。記者查閱陽(yáng)光城近年的公告發(fā)現(xiàn)，其對(duì)外房地產(chǎn)信托融資利率普遍高于同期房企的平均值。其中，2012年3月的五礦信托金融國(guó)際項(xiàng)目利率高達(dá)17.5%，陜國(guó)投國(guó)中星城貸款年利率15%，國(guó)元信托陜西實(shí)業(yè)項(xiàng)目年利率為15%，剛剛創(chuàng)下今年最大融資量的華潤(rùn)新南城項(xiàng)目也保持在11%的高位。

2013年3月30日，陽(yáng)光城發(fā)布2012年年報(bào)時(shí)曾高調(diào)表示，多渠道融資提升了公司資金配套能力。公司在通過(guò)快速周轉(zhuǎn)加速銷售資金回籠的基礎(chǔ)上，會(huì)充分利用資本市場(chǎng)各類工具，在傳統(tǒng)融資方式基礎(chǔ)上，創(chuàng)新合作模式，擴(kuò)大資金來(lái)源，降低資金成本。

不過(guò)，陽(yáng)光城未能實(shí)現(xiàn)降低資金成本的目標(biāo)，2013年8月6日，其全資子公司石獅房地產(chǎn)仍承諾以11.25%的年收益率向民生信托融資，并約定“安全條款”，如到期未達(dá)上述收益金額，由上市公司補(bǔ)足其收益差額款。

有業(yè)內(nèi)分析人士表示，陽(yáng)光城全資子公司石獅房地產(chǎn)向融資方民生信托的擔(dān)保條件和補(bǔ)足收益差額承諾，完全改變其股權(quán)投資性質(zhì)，和固定高收益類產(chǎn)品沒(méi)什么區(qū)別。

被指“借新還舊”　應(yīng)對(duì)20億兌付洪峰

8月29日，陽(yáng)光城公布2013半年度報(bào)告顯示，陽(yáng)光城主營(yíng)業(yè)務(wù)在房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率為36.72%，同比減少6.45%。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~近-5.9億元，比上年同期減少163.57%。銷售出去的價(jià)值28.3億元的房子到最后卻沒(méi)有見到“真金白銀”。

中金此前發(fā)布的房地產(chǎn)行業(yè)信托報(bào)告指出，2010年和2011年新增信托估計(jì)為5000億元，占存量信托的70%。按照1.5至2年的發(fā)行期限，2012年預(yù)計(jì)到期規(guī)模約2234億元，2013年到期2816億元，加上相關(guān)利息，總還款額分別約2500億元和3100億元。資料顯示，陽(yáng)光城2013年將迎來(lái)信托償還高峰期，到期償還金額20.17億元之多。

對(duì)此，公司在2013年半年報(bào)給出的解釋是，隨著公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展，定期兌付并新增融資計(jì)劃是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的正常之道。基于與金融機(jī)構(gòu)的良好合作，近年來(lái)，公司通過(guò)多種融資方式支持房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)高周轉(zhuǎn)、較高收益的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，公司存續(xù)的融資項(xiàng)目均運(yùn)行正常，未有逾期或違約等情形發(fā)生。2013年至本報(bào)告披露日，公司已累計(jì)償還金額28.14億元，其中提前償付兩筆融資計(jì)劃，合計(jì)10億元。

對(duì)于提前兌付的兩筆信托資金，一位長(zhǎng)期關(guān)注房地產(chǎn)信托的內(nèi)部人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者透露，陽(yáng)光城之所以提前償還兩項(xiàng)目的資金，是因?yàn)檫@兩處利率高得離譜，匯泰房地產(chǎn)項(xiàng)目采用固定年利率和浮動(dòng)年利率之和來(lái)計(jì)算，而金融國(guó)際項(xiàng)目年利率更是高達(dá)17.5%。

中金報(bào)告指出，由于開發(fā)商和信托公司都不希望信托違約出現(xiàn)，所以大部分項(xiàng)目會(huì)以開發(fā)商降價(jià)促銷、“借舊還新”或者項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓等方式來(lái)應(yīng)對(duì)。其中，“借舊還新”在中小型上市公司中的陽(yáng)光城體現(xiàn)尤為明顯。

記者梳理陽(yáng)光城發(fā)布的2013年半年報(bào)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2013年和2014年為陽(yáng)光城房地產(chǎn)信托融資的兌付高峰期。2013年仍有近2億元陜國(guó)投國(guó)中星城項(xiàng)目待兌，2014年到期資金近15億元?！瓣?yáng)光城目前經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為負(fù)，只能通過(guò)借新賬還舊賬的方式應(yīng)對(duì)近來(lái)的兌付洪峰?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士對(duì)《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示。

針對(duì)外界的一些質(zhì)疑，記者試圖聯(lián)系陽(yáng)光城證券代表江信建，在記者表明身份后，對(duì)方以現(xiàn)不便接電話為由拒絕采訪，截至發(fā)稿時(shí)止，其手機(jī)都處于無(wú)人接聽狀態(tài)。