遠洋一方沙盤前躊躇的一家。 記者 李慧 攝
已經(jīng)好多年沒有見到這樣的情景了——樓市“金九銀十”黯然退場，傳統(tǒng)銷售旺季反創(chuàng)成交新低，國內(nèi)100多個城市均價連跌兩月。10月份北京、上海、杭州等10大城市的住宅均價跌至今年3月以來最低……
不管是權(quán)威部門發(fā)布的報告，還是身邊隨處可見的樓盤廣告，都在昭示，房價確定開始降了。由此衍生的種種現(xiàn)象開始在我們生活中上演——以大型房企為代表的開發(fā)商頻頻降價促銷，不惜以價換量來緩解資金壓力。越來越多的地產(chǎn)中介裁員、收縮戰(zhàn)場，甚至逃離。已經(jīng)有業(yè)內(nèi)人士悲觀預(yù)期，未來房價最大跌幅或?qū)⒊^50%。
但是，不管是距離老百姓的心理預(yù)期，還是黨中央國務(wù)院的房價調(diào)控目標(biāo)，當(dāng)前房價降幅還遠遠不夠。
雖然房企也在變著花樣地促銷，但9月、10月份的樓市成交量相當(dāng)?shù)兔?，多?shù)消費者依然在持幣觀望。在北京、上海等一線城市，市場上主流項目降幅非常有限，類似三成、四成降幅的項目還是極個別的現(xiàn)象，多數(shù)購房者關(guān)注的樓盤價格依然是量減價穩(wěn)，房價總體還處于下拐后的初期，雖然已經(jīng)加速下降，但降幅的進一步擴大還有待時間的驗證。
國務(wù)院總理溫家寶也在日前表示，當(dāng)前房價總的形勢還處于僵持階段。他特別強調(diào)，中國下調(diào)房價是國家堅定的政策，調(diào)節(jié)后的房價將使民眾能夠接受，也使房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。
人們最想知道，這輪房價調(diào)整究竟是短期調(diào)整還是長期轉(zhuǎn)向？一般來說，房價調(diào)整周期長短取決于三點：一是房企降價幅度，眼下這個幅度顯然還不具備誘惑力；二是貨幣政策的松緊度，只要政策依然從緊，降價預(yù)期就會存在；三是限購及貸款門檻的高低，無資格或高成本都會限制購房者入市。
市場總是捉摸不定，結(jié)果也常常出人意料，還不可避免地受到外在經(jīng)濟走勢的影響。更多的人將房價走勢歸結(jié)為多方博弈：開發(fā)商與購房者的博弈，開發(fā)商與地方政府的博弈。也不乏有類似“地方政府一旦抗不過去，政策就會放松”之說。事實上，我們也看到，個別城市出現(xiàn)過房地產(chǎn)調(diào)控政策松動，以及一旦政策松綁，成交很快回暖等情況，可見，房價上漲的壓力依然存在。
在北京，最近三個月的二手房市場成交量已接近2008年下半年市場最低迷時期的水平。有人不免拿今天的情況與三年前金融危機時做比較。但是，應(yīng)該看到，此輪調(diào)整與2008年房地產(chǎn)市場因遭遇猝不及防的國際金融危機而陷入低迷不同。2008年房價可謂泥沙俱下，而當(dāng)下的房價調(diào)整并不均衡。以北京為例，10月份四環(huán)以內(nèi)的樓盤價格多數(shù)不但沒有下降，反而出現(xiàn)了上漲。更為重要的是，此輪調(diào)控是我國政府主動為之的行動。鑒于中央對當(dāng)前經(jīng)濟形勢的分析和掌控游刃有余，因此在目前情況下，即使部分開發(fā)商因房價下跌而陷入困境，也不會動搖政府繼續(xù)推進房地產(chǎn)調(diào)控的決心。溫家寶總理也一再重申，對房地產(chǎn)的一系列調(diào)控措施，決不可能有絲毫動搖。
筆者認為，地產(chǎn)調(diào)控不能動搖，也不該動搖，尤其在國內(nèi)房地產(chǎn)去泡沫化初見成效之際，調(diào)控政策措施必須毫不放松、毫不猶豫地持續(xù)下去，直到保障房建設(shè)達到預(yù)期規(guī)模，直到房價回歸到合理價格。
何謂合理？銀監(jiān)會曾表示，即使房地產(chǎn)價格下跌40%，我國銀行業(yè)的風(fēng)險覆蓋率仍然高于國際通行水平，中國的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險總體可控。姑且將之作為合理價格的一種參考吧。
