并不相連的別墅之間架起了天橋，這樣的別墅有個新名字：類別墅。本報記者 朱麗亞攝
中國日報網消息：幾棟別墅站成一排，中間有幾米距離，卻又有天橋連接——這種似獨棟別墅又非獨棟別墅、似聯(lián)排別墅又非聯(lián)排別墅的高檔住宅在重慶有個新名字：“類別墅”。
據置業(yè)顧問解釋，別墅之間之所以要有天橋連接，是因為國土資源部禁止別墅用地，如果報獨棟別墅批不下來，所以他們報上去的是聯(lián)排別墅，但實際上建的是小獨棟別墅。
事實上，國土資源部停止別墅用地供應的禁令已經下達了近7年之久，但無論是重慶還是全國其他大中城市，別墅并沒有如大家當初想的那樣已然絕跡，相反，獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊加等各種類型的別墅層出不窮。而今，別墅大家庭中又新添了“類別墅”這個新成員。
別墅類型報批“有學問”
2009年歲末，在重慶市龍湖悠山郡售樓現(xiàn)場，雖然天氣有些寒冷，但看房的人絡繹不絕。
據一位置業(yè)顧問介紹，該別墅小區(qū)占地200余畝，總共建了201棟別墅，目前已經賣得所剩無幾。以一棟位于小區(qū)最外面的面積為216平方米的別墅為例，價格為350萬元。
一位阿姨悄聲告訴記者，她的兒子2008年年底買了一棟，算下來單價大概是7000多元一平方米。
記者問置業(yè)顧問：“價格怎么上漲得這么快呀？”
她回答：“國家禁止別墅用地，別墅幾乎是一個月一個價，剛剛我們還接到經理的電話，說下個月價格還要往上調。我們這個小區(qū)雖然是按聯(lián)排別墅報批的，但實際上是小獨棟別墅。這個價格并不算高，像龍湖在大學城開發(fā)的東橋郡，都是聯(lián)排別墅，已經賣到2萬多元一平方米了。”
在該小區(qū)現(xiàn)場，記者看到，已經建成的一排排別墅之間原本有大約三四米的距離，但每一層都有天橋將相鄰的別墅連接起來，這些天橋屬于連接的兩家之中的一家，只向一家開門。建天橋原本是無奈之舉，現(xiàn)在天橋被開發(fā)商布置成供別墅主人休閑的花園和茶吧，成為一個賣點。
在中安長島別墅區(qū)，記者看到這些新開發(fā)的別墅被分為獨棟別墅和類別墅。這些“類別墅”相比獨棟別墅占地要小一些，但別墅之間也沒有共同的墻體，而有大約1米左右的距離。售樓小姐說，這樣隔音效果和私密性會更好。
奧山別墅則是重慶奧林匹克花園在繼花園洋房和高層公寓之后推出的純別墅區(qū)域。12月11日，該小區(qū)第一批業(yè)主正在接房。據置業(yè)顧問介紹，已經推出的別墅，包括開發(fā)商裝修完畢供看房者參觀的樣板房已全部售罄。
該小區(qū)已經建成的別墅與中安長島的類別墅有異曲同工之妙，每棟別墅之間都有1.5米左右的距離，二樓有一個小小的天橋連接，這座小小的天橋也只向其中一家開門，并屬該戶私有。
據了解，該別墅區(qū)總共占地1800畝，一期占地大約400畝。已經建成并銷售完畢的是200多平方米的小別墅，后期還會有雙拼別墅。記者從規(guī)劃圖上看到，這些雙拼別墅無論是建筑面積還是占地面積并不小于重慶市面上的獨棟別墅，但有別于傳統(tǒng)的雙拼別墅有一面共墻的是，兩棟別墅并沒有挨在一起，而是由橋梁連接，估計長度有十多米。
那么多別墅，難道都是禁令前拿的地？
中原地產一位姓向的主管說：“獨棟別墅屬于非商品房，也就是說和商業(yè)用房是一類的，無論是買一手房，還是二手房，稅費都要高于普通商品房，比如商品房的契稅是1.5%，而獨棟別墅的契稅是3%。這種‘類別墅’實際上與獨棟別墅相差不大，卻是按聯(lián)排別墅報批的，仍屬于商品房。但是千萬不要以為開發(fā)商是為購房者著想，這么做，開發(fā)商自身在稅費方面也能省下一大筆錢。”
但也有人認為，“類別墅”風生水起，更深層次的背景是國家三令五申禁止審批別墅用地，開發(fā)商打了個“擦邊球”。
而這些，并非目前在售的別墅小區(qū)的原創(chuàng)。
早在2004年，在距離重慶市區(qū)大約30公里的海蘭云天風景區(qū)就已經有開發(fā)商推出了此類別墅。數十棟別墅在海蘭湖邊一字排開，每兩棟為一組，兩棟別墅并不相連，卻莫名其妙地由一座天橋連接在一起，雙方各占一半。
究其原因，在于2003年2月18日國土資源部出臺的一個緊急通知——清理各類園區(qū)用地、加強土地供應調控。國土資源部首次提出：“停止別墅類用地的土地供應。過量供應的地方，要認真進行清理?！?/p>
2006年5月31日，國土資源部下發(fā)《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》。再次重申，從即日起，全國一律停止別墅類房地產項目供地和辦理相關用地手續(xù)，并對別墅進行全面清理。國土資源部有關負責人在該部舉行的新聞發(fā)布會上說，房地產開發(fā)用地必須采用招標拍賣掛牌方式公開出讓，合理確定用地面積。各地要編制年度土地供應計劃，科學合理確定房地產開發(fā)用地供應規(guī)模和結構，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房（含經濟適用住房）和廉租住房的土地供應，供地計劃要向社會公布。嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。堅決執(zhí)行停止別墅類房地產開發(fā)項目土地供應的規(guī)定，從即日起，一律停止供地和辦理相關用地手續(xù)，進行全面清理。
2008年1月，國務院下發(fā)《關于促進節(jié)約集約用地的通知》，要求“合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類房地產開發(fā)項目的土地供應。供應住宅用地要將最低容積率限制、單位土地面積的住房建設套數和住宅建設套型等規(guī)劃條件寫入土地出讓合同或劃撥決定書，確保不低于70%的住宅用地用于廉租房、經濟適用房、限價房和90平方米以下中小套型普通商品房的建設，防止大套型商品房多占土地?！?/p>
但是讓人疑惑的是，7年過去了，別墅市場依然火爆，推出的新別墅層出不窮。而在售樓現(xiàn)場，常有置業(yè)顧問以此為賣點加以推銷：“您知道嗎？國家已經不允許建獨棟別墅了，以后就沒有獨棟別墅了，您現(xiàn)在要是投資別墅，肯定會有很大收益?！?/p>
2009年歲末有兩則新聞能成為重慶別墅市場火爆的佐證。一是慶隆南山高爾夫別墅小區(qū)一位名叫盛勤的售樓小姐，憑著135套別墅、總金額3．179億元的銷售業(yè)績，成為金牌售樓王，創(chuàng)下了重慶樓市之最，堪稱“重慶最牛售樓小姐”。而包括盛勤在內的10名金牌置業(yè)顧問，2009年平均銷售業(yè)績超過1億元，其中多為別墅小區(qū)的置業(yè)顧問。
另一則仍然與慶隆南山高爾夫別墅有關。該樓盤在2009年相繼推出了橘香郡、柏翠莊、疊滟嶺、薈瀾山、山外山五個組團，紛紛上演開盤售罄的傳奇，取得了14.1億元的銷售業(yè)績，占據重慶獨棟別墅銷售50％以上的份額。
2005年在重慶保利高爾夫別墅小區(qū)購置了一處獨棟別墅的陳女士說：“當時的售價大約是8000多元1平方米，因為房子不好賣，幾乎提什么條件開發(fā)商都答應。而我買房除了自住，當然也要考慮投資價值，最讓我動心的就是國家停止供應別墅用地的政策。但是這都過去好幾年了，仍然不斷有新的別墅推出來，實在令人困惑：難道這些新推出來的別墅都是2003年以前就拿到地的嗎？”
就在離陳女士居住的保利高爾夫別墅不遠處，保利即將推出一個新的獨棟別墅項目——白云山莊，有媒體稱之為“給富豪們獻上純正的北美新古典風格的別墅大宅”。據稱，占地193畝的白云山莊只有58套獨棟別墅，平均每套別墅占地3.32畝，面積在370-470平方米之間。充分考慮多級高差的規(guī)劃設計，每一個房間都可享受270度無遮擋的高爾夫一線景觀。
而市面上，不斷有新的別墅推出，而且地理位置之優(yōu)越、規(guī)模之壯觀總是超越人們原來的想象。高山流水別墅建在了國家級森林公園南山的山腰上，為此還伐去了不少樹木；協(xié)信阿卡迪亞別墅則高高矗立在重慶的心臟、寸土寸金的渝中區(qū)365米高的虎頭崖上，俯視著腳下的嘉陵江和蕓蕓眾生；而近郊的上邦高爾夫國際社區(qū)的各類別墅雖沒有交通便捷的地理優(yōu)勢，卻以占地1.5萬畝的大手筆令人驚嘆，更以緊鄰國家AAAA級旅游景區(qū)、600畝的海蘭湖再加上一望無垠的高爾夫球場的開闊視野，吸引了眾多追隨者。
禁令為何成了別墅市場的一把火
“2003年，對重慶市場來說，有‘別墅元年’一說?！敝貞c市一位資深房地產人士說，“重慶的別墅發(fā)展可分為3個階段，1995年前是市場萌芽期，1996年至2002年是平淡期，從2003年開始才進入了市場成長期。而國家對別墅用地的禁令可以說成了一把火?！?/p>
一份由專業(yè)人士撰寫的《重慶別墅市場分析》介紹，龍湖香樟林別墅2003年6月完銷，并創(chuàng)造了重慶別墅市場每平方米超過萬元的歷史記錄，這一事件點燃了重慶別墅市場的戰(zhàn)火。尤其是國家45號文件對別墅市場用地的叫停，對手中握有可供別墅開發(fā)用地的開發(fā)商來講不啻一針興奮劑，市場供應量隨即翻番。雖然這個階段國家宏觀政策頻出，從土地、金融等方面全方位調控市場，重慶市政府也給別墅等高檔商品房供給畫上“20%”的紅線，但從市場反應來看，作為別墅高端物業(yè)受到的影響相對較小，市場供應量巨增，僅2003年至2004年，新增別墅供應量就超過以往供應的總和。
這份《重慶別墅市場分析》認為，重慶別墅供應量激增現(xiàn)象背后，開發(fā)商的開發(fā)動機主要表現(xiàn)為兩種心態(tài)：一是為做別墅而做別墅，二是不得已而做別墅。前者，專為富人而做，可謂有的放矢。而后者，是明知不可而為之。
后者不得已為之的難言之隱主要表現(xiàn)在：一是在當前大力倡導城市化進程的情況下，重慶地價陡升，許多開發(fā)商紛紛跑到城市外環(huán)周邊拿地，雖然地價下去了，但是周邊市政配套卻遠未跟上，與中心城區(qū)較遠的距離，自身花巨資打造公共設施的不可能或不劃算，都迫使項目在前期的產品定位上與“大眾化”擦肩而過。二是重慶多山地，地形坡度大，做普通住宅平場開挖土石方等工程量巨大。而這些剛好與別墅產品對周邊配套依賴度低、對資源唯一性要求高的特性相契合，這是目前大多數別墅最主要的開發(fā)動機。當然，也不排除部分開發(fā)商有趁別墅土地供應叫停而改建別墅的投機逐利性動機。重慶的別墅項目包裝、市場推廣、通路營銷與發(fā)達地區(qū)相比仍有不小的差距。尤其是重慶許多用于搞別墅開發(fā)的土地性質，并非別墅性質用地，正所謂“名不正言不順”，這也是重慶別墅腰桿兒不硬、底氣不足的一個重要因素。
國家對別墅用地的調控政策不僅沒有令別墅市場萎縮，反而推動別墅無論是供應量還是價格都持續(xù)走高。而這一現(xiàn)象并非只出現(xiàn)在重慶，全國其他城市也大多如此，甚至有過之而無不及。
《2008年長沙別墅市場調查分析報告》指出：“迄今為止，長沙別墅開發(fā)已經走過了十余個年頭，但近年來，長沙別墅的開發(fā)才逐漸呈現(xiàn)規(guī)模，市場體量一直未見縮減，2007年長沙各大板塊別墅項目競相入市。據不完全統(tǒng)計，別墅類項目總占地680多萬平方米（包含其他物業(yè)），總建筑面積580多萬平方米。如此巨大的放量，對于一個只有200多萬常住人口的內地城市，其競爭無疑將異常激烈?！?/p>
上?？梢哉f是國內別墅的發(fā)源地。業(yè)內人士對2008年1月至11月上海別墅市場的回顧分析發(fā)現(xiàn)，別墅市場供應增大，成交低迷，價格逆勢而上。2008年1月至11月，上海別墅市場供應累計為216萬平方米，成交累計為121萬平方米，供求比為1：0.56。受全球經濟下行和市場觀望的影響，新增供應量和成交量的大幅萎縮是導致供求比下降的主要原因。觀察上海市別墅市場供求價格月度走勢圖，可發(fā)現(xiàn)上海別墅市場在供大于求的局面下，非但未造成價格的大幅跳水，反而有一輪明顯上漲，究其原因，上海別墅成交價格不降反升的總體走勢，是因為調控對于別墅的“禁令”發(fā)生了作用，凸顯了其“物以稀為貴”的投資價值，強化了別墅的市場預期，在客觀上，吸引了人們對別墅的追捧。
《2008年中國別墅市場研究咨詢報告》認為，2008年，國家繼續(xù)停止別墅等低密度住宅建設用地的供應，并出臺措施嚴查尚在違規(guī)批出的別墅用地。截至2008年第三季度末，全國供應商品房建設用地共約3.7萬公頃，其中普通商品房用地約占30%,經濟適用房用地約占10%，別墅、高檔公寓用地約占0.16%。實際上，從國土資源部赴各地實地調查的結果來看，全國已經批出和正在批出的別墅、高檔公寓用地要遠遠高于這個比例。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內人士對這一現(xiàn)象作了分析，認為市場上對別墅的定義也沒有統(tǒng)一，有人認為是獨門獨院，占地面積大的獨棟別墅，也有人認為是容積率低的高檔住宅，如聯(lián)排別墅、疊加別墅，這也使開發(fā)商有空子可鉆。雖然土地在出讓時有容積率方面的規(guī)定，但是開發(fā)商可以通過部分建容積率高的電梯公寓、部分建低密度的別墅等各種招數加以規(guī)避。這也就是市場上純獨棟別墅小區(qū)較少，而各種類型房屋混雜的小區(qū)較多的主要原因。
他說：“國家多次下達禁令是出于我國人多地少需要集約化用地的現(xiàn)實考慮，但一刀切的行政命令收效并不明顯，主要是由于后期的市場監(jiān)管不力，但也有別墅存在市場需求的現(xiàn)實原因?！?/p>
“就算國家三令五申，只要土地出讓金和房地產稅收是地方財政收入的主要構成部分這一基礎沒有發(fā)生改變，就不可能避免地方政府默許迎合了市場需求的別墅類高端物業(yè)出現(xiàn)。尤其是一些相對市區(qū)較為偏遠的地方，如果不允許建容積率低的住宅，就失去了招商引資的競爭力?！?/p>
來源：中國青年報（記者 朱麗亞） 編輯：寧波
