中國日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：英文《中國日?qǐng)?bào)》11月16日?qǐng)?bào)道：李偉這兩天沮喪極了。由于房地產(chǎn)開發(fā)商降價(jià)促銷，他新買戶型的凈值縮水了近50萬元。
“我花了至少四年時(shí)間才存了50萬元，但所有的錢在8個(gè)月內(nèi)蒸發(fā)了！”這個(gè)30歲的普通公司職員一個(gè)勁的嘆氣。今年2月，李偉以每平米19800的價(jià)格在通州區(qū)購置了一套兩居室的戶型。但現(xiàn)在，價(jià)格已經(jīng)跌至每平米13400元。
李偉遇到的情況在中國絕不是個(gè)案。由于政府調(diào)控措施持續(xù)，越來越多的開發(fā)商現(xiàn)金流吃緊，一輪大規(guī)模的價(jià)格戰(zhàn)正在上演。
根據(jù)中國最大的房地產(chǎn)網(wǎng)站搜房網(wǎng)的抽樣調(diào)查，在10月份，100個(gè)城市中的58個(gè)城市出現(xiàn)房價(jià)下跌，而降幅也從9月份的0.03%擴(kuò)大至上個(gè)月的0.23%。而10月份也是今年以來房價(jià)環(huán)比下降城市最多的一個(gè)月份。
這是一個(gè)有趣的窘境：正如政府所希望的那樣，房價(jià)得到控制，并最終開始下降，但早期的購房者卻不滿意房地產(chǎn)開發(fā)商的大幅降價(jià)。
在北京和上海，超過預(yù)期的大幅降價(jià)引起先前購房者的強(qiáng)烈抗議，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目的售房處遭到圍攻，憤怒的人群要求開發(fā)商退還差價(jià)。
此外，很多投資者也都在擔(dān)憂一個(gè)問題：如果房價(jià)在短期內(nèi)下跌過快過猛，中國的經(jīng)濟(jì)增長是否會(huì)受到影響？
房地產(chǎn)投資幾乎占固定資產(chǎn)投資的四分之一，而賣地仍然是地方政府收入的主要來源，房地產(chǎn)行業(yè)被看作中國經(jīng)濟(jì)增長的主要?jiǎng)恿Α?/p>
房價(jià)繼續(xù)下降
中央政府似乎對(duì)于擠破地產(chǎn)泡沫又不傷害經(jīng)濟(jì)增長這一點(diǎn)充滿信心，最近政府高層一再表態(tài)將繼續(xù)現(xiàn)行的房地產(chǎn)調(diào)控政策。
十月底，溫家寶總理說政府要堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)調(diào)控。
“我要特別強(qiáng)調(diào)的是對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控措施，絕不可有絲毫動(dòng)搖，”溫家寶說。
由于政府限購措施的持續(xù)，更多開發(fā)商，包括像萬科和龍湖這樣的房地產(chǎn)巨頭，也開始大幅降價(jià)。
“房價(jià)下跌只是剛開始。這次價(jià)格調(diào)整將比2008年到2009年那輪調(diào)整幅度更大，”瑞銀證券中國首席策略師陳李說。
“事實(shí)上，房地產(chǎn)市場的震蕩，可能會(huì)對(duì)明年的中國經(jīng)濟(jì)構(gòu)成最大挑戰(zhàn)，”陳李說。
在中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉看來，降價(jià)將從城郊蔓延至市區(qū)，從大戶型蔓延至中小戶型。
“購房者信心已跌至最低點(diǎn)，”張大偉說。
齊濤是一名在上海工作的律師，他原本計(jì)劃于年底前購置一套婚房，但最終還是改了主意。
“如果政府的調(diào)控政策繼續(xù)下去，房價(jià)在明年一季度可能還會(huì)繼續(xù)下降，”他說。
由于政府的限購與限貸措施，更多的潛在購房者采取了觀望態(tài)度。這一點(diǎn)在數(shù)據(jù)上顯露無疑：盡管第三季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)的銷售旺季，今年的房屋銷售數(shù)據(jù)卻不樂觀。
根據(jù)萊坊與中房馳昊最近聯(lián)合發(fā)布的報(bào)告，今年第三季度，20個(gè)主要城市的主要住宅交易面積同比下降17.3%，環(huán)比下降1.6%。
大城市的新房交易面積也明顯下降，其中北京同比降幅達(dá)到18.3%，上海下降21.8%，廣州下降15.7%，深圳下降18.7%。其他城市也出現(xiàn)高于10%的下降，其中重慶和杭州降幅超過50%。
摩根大通在最近的一份研究報(bào)告中指出，房價(jià)還會(huì)有更大的降幅，全國房價(jià)在未來12到18個(gè)月間可能呈現(xiàn)5%至10%的跌幅，而在一些大城市，跌幅甚至可高達(dá)20%。
“價(jià)格調(diào)整才剛剛開始，但全國性崩盤的可能性很小，因?yàn)榕菽屏衙黠@不是政策的調(diào)控，”該研究稱。
萊坊大中華區(qū)研究部主管林浩文稱，由于房價(jià)上漲開始變得可控，政府不太可能繼續(xù)增加新的調(diào)控政策，但近期的政策到2012年都不可能有松動(dòng)。
“我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格在明年只會(huì)有小幅調(diào)整，而地方政府可能根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況來微調(diào)政策,” 他認(rèn)為。
行業(yè)洗牌加劇
無論如何，對(duì)開發(fā)商來說，愈演愈烈的融資困境都是頭號(hào)心病。
據(jù)同花順統(tǒng)計(jì)，到第三季度末，滬深兩地133家上市房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率為63%。
其中7家負(fù)債率高于85%，15家高于80%，51家高于70%，80家高于均值。
畢馬威中國區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)首席合伙人葉偉成指出，雖然房地產(chǎn)開發(fā)商的再融資變得越來越難，但最壞的情況還未發(fā)生。
“盡管一些上市房企的資產(chǎn)負(fù)債率已超過100%，他們目前仍有其他方式來周旋，比如向國際機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行可轉(zhuǎn)債，出售項(xiàng)目股份，以及降價(jià)銷售等等，”他認(rèn)為。
而資金狀況相對(duì)良好的一些大型開發(fā)商也積極采取措施來提高其產(chǎn)品的核心競爭力，以求在激烈競爭中脫穎而出。
作為國內(nèi)率先提出綠色地產(chǎn)概念的公司，總部設(shè)在深圳的招商地產(chǎn)會(huì)繼續(xù)其一貫的綠色地產(chǎn)策略。截至2011年2月，全國共有140個(gè)建筑項(xiàng)目通過認(rèn)證并獲得國家綠色建筑標(biāo)識(shí)，其中有9個(gè)項(xiàng)目來自招商地產(chǎn)。
“盡管建造綠色產(chǎn)品會(huì)給我們?cè)黾蛹s5%的成本，但在向其它地區(qū)拓展業(yè)務(wù)時(shí)會(huì)幫助我們吸引更多顧客，提高我們競爭力，”招商地產(chǎn)副總經(jīng)理胡建新談到。
同樣面臨市場波動(dòng)挑戰(zhàn)的首創(chuàng)置業(yè)在近期推出了“生活+”行動(dòng)，旨在為客戶和合作伙伴提供更全面、更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
為了能夠給客戶提供全維度的生活服務(wù)體系，目前首創(chuàng)置業(yè)正在著手建立“400呼叫中心”，將在明年1月1日正式啟動(dòng)。此外，呼叫中心將與CRM（信息化客戶關(guān)系管理平臺(tái)）系統(tǒng)緊密結(jié)合，一旦客戶有任何問題，都能通過平臺(tái)及時(shí)反饋。
此外，公司也在積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)來提升公司的競爭力并進(jìn)一步分散風(fēng)險(xiǎn)。首創(chuàng)地產(chǎn)總裁唐軍表示公司計(jì)劃在繼廣東佛山、浙江湖州及北京奧特萊斯項(xiàng)目之后，未來3年內(nèi)將在東北、華北、華中、華東和華南5個(gè)主要區(qū)域的重點(diǎn)城市建設(shè)5家奧特萊斯旗艦中心。
然而，由于政府限制政策持續(xù)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商將在近幾個(gè)月內(nèi)真正面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)，而2012年預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)房產(chǎn)開發(fā)商的并購，葉偉成預(yù)計(jì)。
“一些主要來自美國，新加坡和日本的機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)基金正在市場中積極尋找機(jī)會(huì)，而國內(nèi)的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)則是他們的主要競爭對(duì)手，”葉偉成表示。
“考慮到相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)，他們的主要目標(biāo)是商業(yè)地產(chǎn)，比如地段比較好的辦公室，已經(jīng)有穩(wěn)定現(xiàn)金劉的零售物業(yè)以及綜合體，而非住宅項(xiàng)目，”他提到。
招商地產(chǎn)的胡建新也有類似的觀點(diǎn)?！爸灰獓?yán)格的房地產(chǎn)政策還在繼續(xù)，尤其是嚴(yán)控開發(fā)貸和個(gè)貸，我預(yù)計(jì)2012年將有大規(guī)模的房地產(chǎn)行業(yè)洗牌?！?/p>
“對(duì)于資金狀況和經(jīng)營結(jié)構(gòu)健康的開發(fā)商來說，這也是一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，可以令強(qiáng)者愈強(qiáng)，”胡建新補(bǔ)充說。
據(jù)《中國證券報(bào)》報(bào)道，在北京，上海，天津和重慶的產(chǎn)權(quán)交易所，今年房產(chǎn)公司或房產(chǎn)項(xiàng)目交易超過600起，是2010年的兩倍多。
房價(jià)下跌——不能承受之重？
如果房價(jià)下跌30%，中國投資與經(jīng)濟(jì)會(huì)怎樣？這是國際投資者經(jīng)常問到的問題。
瑞銀證券的答案很簡單：中國的固定投資及經(jīng)濟(jì)都會(huì)硬著陸。
“房產(chǎn)投資在固定資產(chǎn)投資的比重超過20%。我們估計(jì)中國經(jīng)濟(jì)中幾乎30%終端產(chǎn)品都和房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)，”瑞銀證券的經(jīng)濟(jì)學(xué)家王濤提到。
“房價(jià)崩盤可能會(huì)由長期的低迷銷售引起，并伴隨著建筑行業(yè)的崩盤?！?/p>
“考慮到房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)中的重要性，硬著陸可能難以避免，”王濤說，“即使目前房地產(chǎn)市場崩盤的可能性還比較小，這種由于房地產(chǎn)導(dǎo)致的硬著陸情形也很有可能在未來幾年出現(xiàn)。”
中國官員卻持不同的觀點(diǎn)。
周五，銀監(jiān)會(huì)前任主席劉明康重申，即使最壞的情形即房價(jià)下跌50%出現(xiàn)，中國銀行業(yè)也能夠處理。
“即使房價(jià)下跌50%，銀行撥備率也仍能達(dá)到100%，這意味著即使利息會(huì)有所損失，銀行的本金仍然安全，”劉明康說。
截至8月底，中國的商業(yè)銀行的未償還房地產(chǎn)貸款達(dá)到10.4萬億元，占未償還債務(wù)總量的19.8%。劉明康說，該比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國際平均水平。
但有些行業(yè)分析人士說這只是一個(gè)靜態(tài)的估計(jì)。
陳李提到，“考慮到大部分地方政府的銀行貸款都靠地價(jià)來支撐，一旦房價(jià)下跌，地價(jià)也會(huì)跟著下跌。到那時(shí)，地方政府可能需要其他方式來填充價(jià)值缺口，這也預(yù)示地方債務(wù)有可能會(huì)出現(xiàn)呆壞賬?！保ㄖ袊?qǐng)?bào)記者 胡園園 編輯 鄧睿）
