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房地產(chǎn)股就這樣趴下了?
2010-04-12 08:19:00

我來(lái)說(shuō)兩句 打印文章 發(fā)送給好友


  據(jù)上海證券報(bào)報(bào)道,進(jìn)入4月份以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)三大相當(dāng)明顯的特征:一是商品房的銷售量和銷售價(jià)格繼續(xù)攀升,其中一季度龍頭地產(chǎn)公司的銷售收入大幅上升36%。人們對(duì)于2010年全年銷售收入的預(yù)期也出現(xiàn)向好變化,不再認(rèn)為銷售收入會(huì)下降20%;修正后的預(yù)期為,銷售收入與2009年持平。第二個(gè)特征是,伴隨著地產(chǎn)銷售和價(jià)格的再度上揚(yáng),民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出明顯的反感,新華社在3月底連續(xù)出了6篇新華時(shí)評(píng),對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在問(wèn)題進(jìn)行全面的剖析。同時(shí),各地的“類物業(yè)稅”傳聞不絕于耳,而且大有即將推出之勢(shì)。繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后,有消息稱,上海擬開(kāi)征住房保有稅。第三個(gè)特征是香港和內(nèi)地投資者對(duì)以上信息有明顯不同的反應(yīng)。內(nèi)地資本市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的負(fù)面反應(yīng),上周地產(chǎn)股大幅下跌,兩市地產(chǎn)指數(shù)全周下跌約4.5%;但同樣的傳聞,香港市場(chǎng)的地產(chǎn)股投資者似乎根本不為所動(dòng),內(nèi)房股龍頭中國(guó)海外依然保持強(qiáng)勢(shì),富力地產(chǎn)、雅居樂(lè)、SOHO中國(guó)等股價(jià)全周繼續(xù)走高。

  那么,如何認(rèn)識(shí)一半是海水、一半是火焰的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?筆者認(rèn)為,強(qiáng)勁的需求是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)值得看好的最大基本面,調(diào)控政策更大的可能是一直伴隨房?jī)r(jià)的上漲,投資者顯然對(duì)于A股地產(chǎn)股過(guò)于悲觀了。

  強(qiáng)勁需求是房地產(chǎn)業(yè)最大基本面

  首先,商品房市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)量上行是商品房供求關(guān)系的反映,未來(lái)十五年中國(guó)存在80億平方米的住宅需求。

  我認(rèn)為,供求失衡本身及其預(yù)期是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根源。供應(yīng)方面,2007年至2009年全國(guó)住宅銷售面積分別為6億、5億和8.5億平方米。以100平方米為一套,期間分別銷售了住宅600萬(wàn)套、500萬(wàn)套和850萬(wàn)套。需求方面,最近20年中國(guó)城市化率以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度在進(jìn)行,大體上每年要有1500萬(wàn)人從農(nóng)村進(jìn)入城市。如果平均一個(gè)家庭4個(gè)人,這就意味著每年城市家庭要增加400萬(wàn)戶。如果再加上巨大的住房改善需求,可以推算中國(guó)每年至少存在600萬(wàn)套的新增房屋需求??紤]到未來(lái)改善型需求,也就是所謂消費(fèi)升級(jí)的需求增長(zhǎng)的因素,住宅需求還有進(jìn)一步走高趨勢(shì),預(yù)計(jì)未來(lái)15年中國(guó)的住宅總需求將達(dá)到80億平方米。強(qiáng)勁的需求是住建部官員稱中國(guó)房?jī)r(jià)未來(lái)20年都存在上漲壓力的重要原因。

  其次,政策調(diào)控將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程,抑制商品房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲是政府長(zhǎng)期工作任務(wù)。正因?yàn)殚L(zhǎng)期來(lái)看存在高達(dá)80億平方米、每年平均存在6億平方米或者更多一些的需求,所以控制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)是相當(dāng)重要的。事實(shí)上,2005年以來(lái)政府一直在調(diào)控房?jī)r(jià),而且未來(lái)我們必然會(huì)長(zhǎng)期看到政策在調(diào)控房?jī)r(jià),一直到供求基本平衡、房?jī)r(jià)不存在上漲壓力后。所以,反過(guò)來(lái)看,未來(lái)哪一年政策不再調(diào)控房?jī)r(jià)了,房地產(chǎn)業(yè)的投資者反而要相當(dāng)謹(jǐn)慎了,該問(wèn)問(wèn)自己,是不是房?jī)r(jià)將要進(jìn)入長(zhǎng)期調(diào)整了。

  內(nèi)地投資者過(guò)于悲觀了

  第三,相比香港投資界,內(nèi)地投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)顯然多慮了。

  那么,如何衡量?jī)?nèi)地投資者多慮的程度呢?最好的反映是A股地產(chǎn)股與內(nèi)房股的估值差異。目前,香港股市中海地產(chǎn)和A股市場(chǎng)萬(wàn)科的市值比接近1.5:1,這顯然不能反映兩家公司基本相當(dāng)?shù)囊粋€(gè)基本面格局,也就是說(shuō),A股地產(chǎn)股估值要明顯低于港股地產(chǎn)股估值。

  A股地產(chǎn)股估值低企的原因在于內(nèi)地投資界認(rèn)為:1、房地產(chǎn)銷售可能已經(jīng)見(jiàn)頂。年初普遍的預(yù)期是成交下降20%;2、物業(yè)稅的推出可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩潰式的下跌。但對(duì)于這一觀點(diǎn),香港市場(chǎng)投資者并不這樣認(rèn)為。從歷史的情況來(lái)看,港股的地產(chǎn)股投資者主要關(guān)注兩個(gè)指標(biāo),一是商品房成交指標(biāo);二是地價(jià)指標(biāo)。這兩大指標(biāo)是地產(chǎn)股投資的根本。

  從這兩大指標(biāo)的情況來(lái)看,近期透露出來(lái)的信息還主要是正面的信息。比如,3月份、尤其是3月中下旬內(nèi)地新房成交量開(kāi)始上升,似乎有形成商品房成交的向上拐點(diǎn)之勢(shì)。第二個(gè)指標(biāo)方面,我們看到地價(jià)近期依然保持堅(jiān)挺。從這兩方面情況來(lái)看,都預(yù)示地產(chǎn)股的基本面還是非常強(qiáng)勁,與其當(dāng)前疲軟的股價(jià)是存在較大的出入。至于物業(yè)稅的推出,香港市場(chǎng)投資者認(rèn)為,一是短期內(nèi)難以推出真正的物業(yè)稅,二是,即便短期推出“類物業(yè)稅”,其稅率也會(huì)比較低。對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。

  從歷史上來(lái)看,境內(nèi)外投資者對(duì)于地產(chǎn)股估值的分歧隔幾年會(huì)出現(xiàn)一次。比如,2005年4月份開(kāi)始,萬(wàn)科B股股價(jià)10年來(lái)首次高于A股股價(jià),并且這一股價(jià)優(yōu)勢(shì)在此后兩年時(shí)間里得到持續(xù),直到2007年“5.30行情”后,萬(wàn)科B股才重新低于A股價(jià)格。從形勢(shì)的發(fā)展來(lái)看,萬(wàn)科B股的投資者在上漲和下跌過(guò)程中都占盡先機(jī),這反映了B股投資者對(duì)于中長(zhǎng)期的趨勢(shì)把握更加清晰。

  現(xiàn)在我們看到,萬(wàn)科B股價(jià)格再度逼近A股價(jià)格,與此同時(shí),香港市場(chǎng)的內(nèi)房股估值明顯高于A股地產(chǎn)股。這是否預(yù)示A股地產(chǎn)股投資者再度出現(xiàn)了群體性的認(rèn)知錯(cuò)誤呢?是否預(yù)示境外投資者將再度在中國(guó)房地產(chǎn)股的估值上占得先機(jī)呢?中證投資 徐輝


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