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今天上午，中國社會科學院財政與貿(mào)易經(jīng)濟研究所、社會科學文獻出版社聯(lián)合發(fā)布2011年《住房綠皮書》。綠皮書預測，明年住房市場繼續(xù)調整，房價穩(wěn)中有降。而社科院有關專家在會上指出，中國房地產(chǎn)調控目前面臨十大挑戰(zhàn)，并就此提出了相關措施及政策建議。

中國房地產(chǎn)調控面臨十大挑戰(zhàn)

中國社科院財貿(mào)所經(jīng)濟研究所城市與房地產(chǎn)經(jīng)濟研究室主任倪鵬飛在發(fā)布會上稱，中國房地產(chǎn)調控面臨以下幾個方面的挑戰(zhàn)：

第一個挑戰(zhàn)，制度缺陷導致主體沖動，主體沖動導致市場失衡。這是房地產(chǎn)市場發(fā)展所面臨的最深層的問題，就是制度問題。國家為了刺激經(jīng)濟的增長，有一個增長的沖動，地方政府炒買土地的沖動，金融體系信貸的沖動，開發(fā)企業(yè)全體建房的沖動。購房者不僅有消費的沖動，也有投機和投資的沖動。這些沖動會導致幾個失衡，首先是供求結構的失衡，盡管供了很多，但是由于一些投機和投資的存在，總是跟不上現(xiàn)實的需求。在需求結構上也存在著失衡，投資者和投機者的需求擠壓了普通消費者的需求。在供給領域，尤其在中低檔房，甚至包括保障房的比例大大難以適應相應的需求，需求也存在失衡。

第二個挑戰(zhàn)，中國宏觀經(jīng)濟現(xiàn)在一個重要的問題是動力不足，對房地產(chǎn)依賴嚴重，保增長和調房價存在兩難。到明年宏觀投資增長可能要放慢，，這不是短期能解決的，明年還會存在問題。同時，明年還同時存在著通貨膨脹的壓力，通貨膨脹來臨的時候為了保值會怎么辦？可能又會導致去買房來保值，所以對房地產(chǎn)價格也帶來壓力和挑戰(zhàn)。

第三個挑戰(zhàn)，多種因素導致房價長期上漲的預期。主要體現(xiàn)在以下幾點：1.土地資源稀缺的預期。2.中國城市化等因素；3.人民幣升值預期；5.中國經(jīng)濟長期快速增長；6.媒體炒作；7.預期管理缺乏。

第四個挑戰(zhàn)，開發(fā)市場。房地產(chǎn)較高的行業(yè)毛利率，2009年毛利率50%以上，房地產(chǎn)進入門檻低，銷售方式便于風險轉嫁，大量企業(yè)向房地產(chǎn)轉移。房地產(chǎn)企業(yè)這幾年迅速增加，中國民營企業(yè)經(jīng)濟最發(fā)達的省是浙江省，在2009年百強企業(yè)排名中有70%都涉足了房地產(chǎn)。另外，許多跟房地產(chǎn)不相關的龍頭企業(yè)、知名企業(yè)大量轉入房地產(chǎn)領域。

第五個挑戰(zhàn)，貨幣供應寬松導致房地產(chǎn)市場資金暴增，流動性充裕，貨幣供應收緊并不導致房地產(chǎn)市場銳減。貨幣供應量的增加導致市場流動性充裕，開發(fā)商和購房人首先捕捉到信息開始入場成交，成交量的上升推動銷售價格增長。對房地產(chǎn)市場是有影響，但是影響不像對一些中小企業(yè)那么嚴重。

第六個挑戰(zhàn)，土地拍賣助推房地產(chǎn)價格上漲的因素沒有解決，土地融資助長地價上漲。這個最基本的制度設計短期內還沒出來，所以有時候還會出現(xiàn)一些推波助瀾的現(xiàn)象。

第七個挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)已經(jīng)調控很久了，這種緊縮的調控對市場行為各方的壓力越來越大，即使不會出現(xiàn)停止，但是也會出現(xiàn)一些削減的情況。比如，地方政府難以承受、開發(fā)商難以承受、銀行難以承受。另外，如果收緊了，經(jīng)過一個周期以后會不會出現(xiàn)供給短缺？而在需求方面出現(xiàn)一個“十字”以后，到一定時期會不會有一個很強的增長？當然，這種調控對于中央政府也有一定壓力。這是住房市場本身面臨的很重要的問題，非常強的緊縮對各方都帶來很大的壓力。

第八個挑戰(zhàn)，目前保障性住房是解決房地產(chǎn)市場經(jīng)濟問題、社會問題一箭雙雕的措施，但是目前保障性住房的資金沒有保障。保障性住房體系沒有建立，現(xiàn)在推出的公租房的目標、主體都非常不明確，所以保障房快速進展也有一定的問題。

第九個挑戰(zhàn)，目前調控本身目標不明確，任務不具體，政策不連續(xù)，責任不落實，執(zhí)行力有待加強。

最后，國際經(jīng)濟、全球金融、國際游資虎視眈眈對中國房地產(chǎn)的覬覦也是對房地產(chǎn)的重大挑戰(zhàn)。

針對上述十大挑戰(zhàn)，倪鵬飛提出了自己的建議。他認為，2011年和以后，調控的措施和政策建議有以下幾點：

1.增加調控任務：確保穩(wěn)健增長，防止通貨膨脹，調整經(jīng)濟結構，提升經(jīng)濟質量，遏制資產(chǎn)價格上漲。要把資產(chǎn)價格問題作為調控的重要任務之一。

2.堅定調控的決心?，F(xiàn)在各方和地方政府在博弈，有很多開發(fā)企業(yè)、投資者都在賭政府有沒有決心、有沒有意志。我們也存在著許多促進房地產(chǎn)健康發(fā)展，調整房地產(chǎn)有效的條件和手段。中央國家，尤其是中央政府一定要加大調控的信心，堅定調控的決心。不動搖，不妥協(xié)、不松懈。

3.明確調控的目標：政策目標應該保證“投資持續(xù)增長，銷售穩(wěn)步增長，價格理性回歸”。對于不同的城市可以確定出不同的指導性的價格上漲目標或者變化目標。比如對一些房價過高、增長過快的就不能漲，必須降。但是對一些情況相反的，可以有一定的漲幅，這個漲幅一定要控制在城鎮(zhèn)居民人均可支配收入之下。

4.穩(wěn)定調控政策。有時候我們寬松的政策不是給消費者帶來好處，而是給投資者、投機者帶來好處，這都是由于政策不穩(wěn)定、不具體、不細化導致的，所以就需要穩(wěn)定政策。同時要對市場預期的變化給予及時的引導，尤其是針對市場的一些炒作和傳言給予及時應對。我注意到今年中央政府有關部門這點做的非常成功，市場上有些人曾經(jīng)放出一些傳言來，想在市場上炒作，有關部門及時做出了回應。

5.細化調控方案：針對未來可能出現(xiàn)的問題、為實現(xiàn)調控目標，需要將調控對象進一步細化，通過對供給、需求、區(qū)域、時間和產(chǎn)品的細化管理達到調控的目的。

6.落實問責制度。實施目標管理，繼續(xù)推進，實行目標責任制。

7.健全保障制度。大幅度增加保障性住房投資，加快完善住房保障體系，明確主體，落實責任。我們計劃是500多億但是現(xiàn)在增加多800億，但是這個還是遠遠不夠，我認為還要再這個基礎上翻一番。只有這個幅度達到足夠的量，才能真正對市場起到一箭雙雕的作用，一個是有利于解決民生問題，另一個也能起到穩(wěn)定市場的作用。中央如果拿出更多比例來，我想地方政府也能配套更多比例，形勢會有很大改觀。

8.建立長效機制。包括改革土地、金融、財政、開發(fā)等等。這有一個過度的過程，但是宜早不宜晚。