編者按：自國(guó)家對(duì)部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲“遏制”以來(lái)，二三線城市就成為眾多房企“盯梢”的對(duì)象，再加上國(guó)家加大對(duì)城鎮(zhèn)化的支持，二三線城市自然成為“香餑餑”。目前許多開發(fā)商已經(jīng)嗅到在城鎮(zhèn)化進(jìn)程中二三線城市的開發(fā)潛力，繼而涌入小城市掘金。有資料證明，上市房企的戰(zhàn)略重心已經(jīng)或正在向二三線城市轉(zhuǎn)移。那么，哪些二三線城市已經(jīng)或?qū)⒁婚_發(fā)商“圈定”，開發(fā)商又將如何對(duì)二三線城市“圍獵”？
中國(guó)日?qǐng)?bào)網(wǎng)消息：在地產(chǎn)業(yè)烤糊了的一線城市，其高地價(jià)、高房?jī)r(jià)已經(jīng)成為眾多房企的心頭隱患。盡管在銷售業(yè)績(jī)、利潤(rùn)貢獻(xiàn)率、企業(yè)品牌開發(fā)上，一線城市仍然占有重要的地位，但動(dòng)輒幾十億的拿地款也給房企們帶來(lái)了越來(lái)越大的資金與經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。這也導(dǎo)致眾多房地產(chǎn)公司從去年開始，全力經(jīng)營(yíng)二三線城市。
二三線城市
成房企未來(lái)發(fā)展關(guān)鍵
根據(jù)中原地產(chǎn)報(bào)告，2009年十大標(biāo)桿房企在一線城市的土地儲(chǔ)備共計(jì)4100萬(wàn)平方米，在其他城市土地儲(chǔ)備量達(dá)到了17479萬(wàn)平方米，二三線城市占土地儲(chǔ)備比重高達(dá)81%。
其中，綠城的二線城市土地儲(chǔ)備所占自身總儲(chǔ)備的比重最高，達(dá)到了95%，而行業(yè)老大萬(wàn)科，其去年新獲項(xiàng)目44個(gè)，規(guī)劃建面約1036萬(wàn)平方米，其中二三線城市占比超90%，今年新增項(xiàng)目8個(gè)，全部都在二三線城市，其中6個(gè)在珠三角的佛山、中山等地。
并且今年以來(lái)，這十家開發(fā)商86%的土地儲(chǔ)備選擇了二三線城市，其中招商地產(chǎn)、雅居樂(lè)和金地集團(tuán)拿地區(qū)域全部在二三線城市。
東亞新華地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān)賈玉鵬表示：“一線城市的拿地成本太高，所以開發(fā)商選擇二三線城市作為今后發(fā)展的主要方向是很正常的。畢竟，一線城市的北京、上海，城鎮(zhèn)化水平已經(jīng)達(dá)到70%左右，而二三線城市的平均城鎮(zhèn)化率只有40%，且自住仍然需求龐大，所以還是很有發(fā)展空間的?，F(xiàn)在的地產(chǎn)公司，尤其是上市地產(chǎn)公司，其經(jīng)營(yíng)策略就是靠以前在一線城市拿下的土地賺取最大的利潤(rùn)，在二、三線城市多蓋房多銷售加大自己的市場(chǎng)占有率，在地價(jià)非常便宜的三、四線城市積極擴(kuò)大土地儲(chǔ)備，為今后做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算?！?br/>
而中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布的《2010年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)第一季度銷售TOP20排行榜》也顯示，在一線城市房?jī)r(jià)泡沫越來(lái)越明顯的情況下，二、三線城市的已經(jīng)成為大型房企的重要戰(zhàn)場(chǎng)。
一季度排行榜數(shù)據(jù)顯示，TOP20企業(yè)在二、三線的銷售金額占比達(dá)到64%，比2009年高出6個(gè)百分點(diǎn)，而銷售面積占比也從2009年的74%增長(zhǎng)到78%。尤其是房?jī)r(jià)相對(duì)沒(méi)有遭到爆炒的三線城市，銷售金額占比從2009年的10%一躍上升到17%。
而受二、三線城市一季度的銷售帶動(dòng)，以這些城市為戰(zhàn)略核心的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)明顯，其中最為突出的就是兩家香港上市公司恒大地產(chǎn)和碧桂園。
以恒大為例，一季度銷售面積與銷售金額分列第一與第二位，大有趕超行業(yè)老大萬(wàn)科之趨勢(shì)，而其靠的就是在二三線城市的超前布局。在已進(jìn)入的27個(gè)城市中，其絕大多數(shù)項(xiàng)目都位于二三線城市，作為專注于二三線城市的地產(chǎn)發(fā)展商，今年第一季度恒大二線城市銷售額已占90%以上。
此外，碧桂園憑借2009在多個(gè)二三線城市增加的項(xiàng)目投資，盡管其2009年的銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)沒(méi)有其他企業(yè)強(qiáng)勁，但今年一季度出現(xiàn)了“補(bǔ)漲”勢(shì)頭，銷售面積一躍進(jìn)入三甲。而萬(wàn)科、金地等傳統(tǒng)幾強(qiáng)，雖然增長(zhǎng)速度不及恒大、碧桂園等新貴，但也依靠在二三線城市的提前布局，在今年一季度鞏固了其市場(chǎng)地位。這就說(shuō)明，二、三線城市對(duì)于企業(yè)的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)貢獻(xiàn)度正越來(lái)越大，對(duì)企業(yè)的發(fā)展也將起到更為重要的作用。
另外值得注意的是，許多“新面孔”也加入一季度銷售20強(qiáng)，如越秀地產(chǎn)、重慶金科、首都開發(fā)、保利香港以及大連萬(wàn)達(dá)都是首次上榜，而這些以往區(qū)域性房企的崛起也表示，占領(lǐng)二三線城市的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)已經(jīng)是成為眾多房企今后發(fā)展的關(guān)鍵。
房?jī)r(jià)復(fù)制“北上廣深”
小縣城房?jī)r(jià)半年翻番
而隨著一線城市房?jī)r(jià)的飽和，在開發(fā)商大舉進(jìn)軍二、三線城市后，當(dāng)?shù)氐貎r(jià)與房?jī)r(jià)的飆升也就成了一個(gè)不可避免的結(jié)果。
在土地市場(chǎng)，4月2日長(zhǎng)春土地拍賣中心的一幕很可能成為今年剩下時(shí)間內(nèi)，二三線土地拍賣市場(chǎng)的一個(gè)縮影。在當(dāng)天的國(guó)有土地出讓拍賣會(huì)上，有國(guó)企背景的永輝房地產(chǎn)公司與民企龍創(chuàng)地產(chǎn)上演了一場(chǎng)爭(zhēng)地大戰(zhàn)，就連主持拍賣會(huì)的拍賣師也一再提醒競(jìng)拍者“舉牌要理性”。但是兩方仍然互不相讓，最終經(jīng)過(guò)241輪激烈爭(zhēng)奪，龍創(chuàng)以7億元摘下長(zhǎng)春市凈月櫻花地塊，溢價(jià)率高達(dá)287%，“成功”的將“地王”傳導(dǎo)給了二、三線城市。
而房?jī)r(jià)的上漲更是來(lái)勢(shì)洶洶，二線城市中，除了被巖漿般烘烤的杭州樓市外，與其相距不遠(yuǎn)的南京房?jī)r(jià)漲幅也已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%，武漢、合肥、長(zhǎng)沙、西安、濟(jì)南等城市的房?jī)r(jià)在近期更是紛紛達(dá)到或創(chuàng)造歷史最高房?jī)r(jià)。
三線城市如廣西北海，2004年幾家樓盤是每平方米1000元至1300元，2009年的新開樓盤則為每平方米4500元至5000元，甚至在位于北京周邊的河北省大廠縣，這個(gè)以牛羊肉聞名的小縣城，2009年10月底，其樓盤價(jià)格平局價(jià)格還是2600元/平方米，但是到今年3月底，其平局房?jī)r(jià)已經(jīng)飆升至5000元，不到半年的時(shí)間漲幅將近100%。
對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)的如此上漲，賈玉鵬表示：“中國(guó)幾線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)就是一個(gè)梯隊(duì)的情況，一線城市在基本開發(fā)完畢后，二線城市就會(huì)跟隨一線城市的道路發(fā)展，所以說(shuō)對(duì)于前期不是特別瘋狂的二、三城市，其房?jī)r(jià)在這一兩年內(nèi)還要繼續(xù)增長(zhǎng)，就是杭州，其房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)也會(huì)有小幅攀升，但是畢竟?jié)q的太多，再這么大幅度的漲下去也不太可能?？梢哉f(shuō)二、三線城市在最近這一兩年內(nèi)還是會(huì)繼續(xù)復(fù)制‘北上廣深’這些一線城市地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的進(jìn)程?！?br/>
不過(guò)，對(duì)于地產(chǎn)商與投資客攜巨資前往二、三線城市拉動(dòng)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)與地價(jià)的同時(shí)，其管理者也應(yīng)當(dāng)注意，畢竟其需求人群不像一線城市來(lái)自全國(guó)甚至世界，其對(duì)于高房?jī)r(jià)高地價(jià)的承受能力要弱小許多。尤其是一些房?jī)r(jià)瘋漲嚴(yán)重的地區(qū)，只有充分考慮自己的情況，保持應(yīng)有的理性，及時(shí)出臺(tái)相應(yīng)措施控制住，控制住房地產(chǎn)這把“雙刃劍”才可能把今后或許到來(lái)的“房產(chǎn)泡沫”消滅于無(wú)形。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)—《證券日?qǐng)?bào)》 編輯：鄧京荊 吳鳳琴
